鄂爾多斯陷入了“話語”的沙塵暴。

外媒一篇報道質疑,鄂爾多斯是一座現(xiàn)代化的空城,作為100萬人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住。

記者在康巴什新區(qū)看到,15分鐘過去,不見一個行人,駛過的汽車不到10輛。陽光在遼遠天空下顯得有些停滯了。

3棟12層的黨政大樓正對著寬200米、長2400米的成吉思汗廣場。成吉思汗和駿馬的巨大雕塑,使整個廣場盡顯氣勢。廣場南端矗立著新區(qū)六大地標性建筑,參照蒙古包形式設計的大劇院、書籍樣式的圖書館和以巖石為原型的博物館等。一期建設32平方公里的康巴什新區(qū),目前只有人口2.8萬。

“把康巴什稱作'鬼城’,是不負責任的說法。”鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會副主任楊滿喜略帶憤懣地對本報記者表示。這也是鄂爾多斯官方首次回應外界“鬼城”的說法。

康巴什因何在沙漠中崛起？有當?shù)厝耸扛嬖V記者,東勝老城區(qū)缺水是城市搬遷的原因。而無法忽略的是,這座城市因煤而富,其人均GDP直逼香港,雄厚的財政實力才是沙漠新城崛起的背后推手。

正是這樣一座“空城”,其新開樓盤的房價已達6000元每平米。與沿海一線城市一樣,這里也充斥著炒房團的身影。但楊滿喜4月7日對本報說,康巴什新區(qū)目前入住率低,不能說明房地產市場就存在泡沫。

鄂爾多斯,因資源而勃興,隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居于國內前列的城市需要思考的是,城市運營是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。

“空城”中的高房價

“'鬼城’是什么意思？就是不是人住的地方。那么你來看這里是這樣嗎？”楊滿喜問到。4月7日的鄂爾多斯陽光明媚,風力3-4級。在康巴什新區(qū),西北風中夾雜著些許沙塵,在路上行走不一會,嘴里便能感覺到。

鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起這座新城感到自豪。2004年前,康巴什還只是片荒漠,兩個小村莊不到1400人。2004年新區(qū)基礎設施建設開始,隨后房地產開發(fā)陸續(xù)展開,鄂爾多斯市黨政機關也在2006年7月搬遷至此。

一面臨山,三面環(huán)河,新城區(qū)風水極佳。由快速通道進入康巴什后的景觀大道將新區(qū)一分為二。

黨政機關、公共設施和居住區(qū)多位于西側。黨政大樓的背后是成片的西式別墅向遠處延伸,看不到有人居住的跡象。除去辦公區(qū)域,造型現(xiàn)代的公寓、連片的住宅更是隨處可見。

寬闊的馬路上車多人少,依稀環(huán)衛(wèi)、建筑工人各自勞作。因為是工作日,各黨政機關門外室內倒是往來頻繁。

景觀大道以東則多是產業(yè)園區(qū),至今累計注冊企業(yè)350家。新區(qū)東北部還規(guī)劃有文化創(chuàng)意產業(yè)園。這項名為“鄂爾多斯100”的項目2008年啟動,將由世界100名設計師設計100棟別墅作為住宅,并建設酒店、工作室等。但是在這超過2平方公里的區(qū)域內,雖然設計模型已經有了,但在建的屈指可數(shù)。

楊滿喜也承認說,現(xiàn)在居住在新區(qū)的還多是公務員。

楊滿喜不喜歡外界“空城”的說法。他說,老城東勝區(qū)70萬人從無房到有房并不容易。原先住的公房,或者是沒房,后來鄂爾多斯人開始富裕起來,市民才從有一套房到兩套以上的房子。

“現(xiàn)在也還沒有滿足需求。”楊滿喜說,新區(qū)的住宅已經都售出,也多為鄂爾多斯人購買。雖然現(xiàn)在入住率低,但這是“階段性的正常現(xiàn)象”,“一年后、兩年后你再來看,肯定不是現(xiàn)在這樣”。

康巴什新區(qū)目前新房均價在6000元左右,已經超過內蒙古省會城市呼和浩特。在呼市的內蒙古大偉海潤房地產公司銷售總監(jiān)魏東對本報說,康巴什的商品房的確都賣了,但現(xiàn)在沒人住。“市政府從東勝搬遷至新區(qū),也是希望能形成新的居住區(qū),帶動新城發(fā)展。”

位于鄂爾多斯市一中對面的康和盛世小區(qū)地理位置優(yōu)越,下月才開始預售,上門咨詢的人就絡繹不絕。小區(qū)屬鄂爾多斯本地開發(fā)商東勝蒙欣房地產公司,共600套售6000-7000元每平米。

置業(yè)顧問楊陽4月8日對本報說,前來咨詢的人中本地的居多,自住和投資需求大約各占一半。即便對于工薪階層的購房者來說,價格偏高,但她看好小區(qū)的銷售前景。“鄂爾多斯有購買力的人太多了。”而附近領一小區(qū)翰林苑在2008年開盤不久就銷售一空,“新區(qū)造好的房子基本都買完了”。

鄂爾多斯另一家經營東勝區(qū)舊城改造項目的開發(fā)商的銷售總監(jiān)也對本報說,鄂爾多斯人有置業(yè)的傳統(tǒng),而在老城區(qū)的改造中,也催生出每年3至4萬人的購房需求;除了回遷,就是另買新房。“所以不能說康巴什新區(qū)就沒有剛性需求。”

而在鄂爾多斯市的規(guī)劃中,32平方公里的新區(qū)一期建設還不能滿足需求,二期建設也已開始。

但楊滿喜糾正道,二期建設并不是此前媒體報道的352平方公里,而是70平方公里;其中也只有10%是建設用地,其余90%是綠地和公園用地。“352平方公里是包括縣（鄉(xiāng)）在內的康巴什總體面積。”

新城崛起背后推手

康巴什新區(qū)開發(fā)的動因也并非單純出于帶動經濟發(fā)展的考慮,原東勝老城區(qū)缺水也是重要原因。鄂爾多斯的市區(qū)構成包括三部分,東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和伊金霍洛旗。

由于庫布其和毛烏素兩大沙區(qū)占鄂爾多斯市國土面積的40%,原市政府所在地東勝區(qū)年降水量不足400毫米。東勝成為我國北方缺水嚴重的城市之一。在目前東勝區(qū)人口接近80萬的背景下,用水緊張也成為城市搬遷新建的原因。

“鄂爾多斯是漏斗型城市之一。當初開發(fā)新城,可能也有東勝缺水的因素。”內蒙古社會科學院經濟學研究室研究員孫學力對本報說。

由于地下水超采,城市地下形成漏斗型,造成地下水位逐年降低。而康巴什新區(qū)三面環(huán)水的地理位置,為新城提供了充足的水源,這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業(yè)的推動力。

但是僅有水源顯然不夠。新城區(qū)大規(guī)模的基礎設施建設需要的巨量資金從何而來？

首先是煤炭收入。2008年,鄂爾多斯市財政收入265億元人民幣,原煤銷售對財政的貢獻率是53%。而經濟開發(fā)區(qū)最初的開發(fā)方式是企業(yè)與政府合作成立投資公司,政府占30%股份,但不注入資金,也不參與分紅。企業(yè)解決全部資金問題,政府幫助其貸款。而企業(yè)則靠經營土地獲得了巨大收益。

楊滿喜對本報解釋說,新城開發(fā)土地的提供通過征地獲得。原先康巴什新區(qū)所在位置是集體土地。機關辦公樓和公共設施通過政府融資平臺（城投公司）和銀行貸款獲得建設資金。其他土地交給開發(fā)商建設樓盤,以及作為工業(yè)用地出讓給企業(yè)。

目前新區(qū)存在的問題是,人氣不足,配套設施缺乏。新區(qū)目前與東勝之間只有一條公交線路,新區(qū)內出租車亦極其稀少。簇新的鄂爾多斯一中教學樓陳列在新區(qū)南端,卻因為配套措施等沒有跟上而未啟用。而某小區(qū)底商也已貼上“轉租”的標簽。

針對目前新區(qū)人氣不足的事實,楊滿喜說,管委會正在實施多項措施聚人氣:對小區(qū)的商業(yè)配套給與免稅或補貼;盡快建立新區(qū)出租車公司,并提供免費的公交系統(tǒng)。“新區(qū)配套系統(tǒng)將在2011年全部就緒。”

孫學力2009年考察過康巴什新區(qū)。她說,現(xiàn)在去康巴什的還多是上班族,居住的人還少。雖然新城住宅居住率低,但她認為新城開發(fā)是必須的。

孫學力說,鄂爾多斯是資源（煤炭等）型城市發(fā)展的典型,造成新區(qū)住宅可能的“供過于求”的問題,并不是產業(yè)結構調整所致。問題可能出在新城發(fā)展和住宅建設的不配套上,買的人多,自住的人少。