宋溪插圖

房價進(jìn)入下跌通道后，還有多少下跌空間、何時到底，是購房人最關(guān)心的問題了。樓市價格是否還會降，取決于開發(fā)商的資金鏈。對此，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)表博文稱，現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯。潘石屹認(rèn)為現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)最薄弱的兩個環(huán)節(jié)是中小企業(yè)和地方政府，并稱：“開發(fā)商還沒有死，穿單衣服的先死了，開發(fā)商還穿著棉衣呢。”對于潘石屹的樂觀，任志強(qiáng)則直接回應(yīng)：“很快就只剩褲衩了。”開發(fā)商的棉襖會像任志強(qiáng)說的脫得那么快嗎？業(yè)內(nèi)人士對此進(jìn)行了相關(guān)分析，并給讀者展示一個開發(fā)商降價的路線圖，但這張圖能否有機(jī)會全部展開，現(xiàn)在還很難說，也許這張圖剛剛展到一半，開發(fā)商的棉衣就又穿上了。

多數(shù)開發(fā)商棉襖在身

就在通州的房地產(chǎn)市場因率先降價而成為焦點(diǎn)之時，房山、昌平的房價在9月份也開始出現(xiàn)全面回落，有人評論說開發(fā)商要撐不住了。但記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均對此說法“淡然一笑”。

周先生是京城一知名地產(chǎn)公司的營銷副總，他表示雖然市場不好，但“瘦死的駱駝比馬大”。

“目前，這種行情確實(shí)不太樂觀，政策的嚴(yán)厲程度要高于我們的預(yù)期，所以，你也看到，開發(fā)商都紛紛降價，不再死扛了。”周先生開門見山地說。“但要說開發(fā)商資金鏈要斷了，活不下去了，那還早著呢。”周先生話鋒一轉(zhuǎn)。

“咱就拿降價降得比較厲害的通州項(xiàng)目來說，京貿(mào)國際城去年1月份以13800元的均價開的盤，你可以查查它當(dāng)初的拿地成本和2009年通州的市場均價，13800元的價格絕對算是高開的。后來，北京‘副中心’、通8條地鐵、將建‘北京第一高樓’……這些‘利好’出來后，3月份，2號樓開盤均價就到了18600元，4月份3號樓就達(dá)到26800元了。4個月，房價翻了近一倍，賣出近千套房子，它賺了多少？再說降價，去年11月房價降到19800元，賣出200多套，現(xiàn)在降到14000多元了，比開盤價還貴呢。咱們不用細(xì)算，它13800元的價格都有的掙，你說，它現(xiàn)在降價是因?yàn)橘Y金鏈快要斷了嗎？”

“再說以打出每平方米13000元特價房的潤楓領(lǐng)尚，2009年9月以15.3億元獲得土地時，項(xiàng)目的樓面價為每平方米6746元。按照每平方米2500元的稅費(fèi)和管理運(yùn)營成本、2200元左右的人工、建安成本計(jì)算，這個項(xiàng)目賣到11000元就應(yīng)該不賠。”周先生接著算賬：“2008年之后的4萬億計(jì)劃，讓開發(fā)商迅速緩過來了，而且吃得飽飽的、穿得暖暖的，底子很厚，這也是政府為什么不輕言取消限購的原因。”

潘石屹也說：“2009年銷售三萬多個億，2010年銷售五萬多個億，款還在慢慢回，現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯。”

因此，對于目前的開發(fā)商降價，周先生更愿意這樣理解：“你研究過松鼠嗎？天氣一冷，松鼠就開始貯藏食物。這樣，在寒冷的冬天，松鼠就不愁沒有東西吃了，即使天氣再冷，也不會被凍死或餓死。在樓市，今年這個最寒冷的冬天即將來臨，上市公司要有一個好看的報表；大公司要根據(jù)全年銷售情況，調(diào)整銷售策略完成全年銷售目標(biāo)；小公司面臨支付年底工程款、銀行貸款等，所以，要提前采取降價銷售，回籠資金，以便冬天真的到來時，穿上棉襖，不被‘凍死或餓死’。現(xiàn)在的降價，我更覺得是一場開發(fā)商備糧的‘松鼠行動’。另外，你看現(xiàn)在萬科不是還在拿地嘛，有的開發(fā)商促銷，是從戰(zhàn)略角度考慮的。另外，開發(fā)商自己嚷嚷快扛不住了，也有給政府制造輿論壓力，讓購房人盡快出手的目的。”

開發(fā)商降價有路徑

“退一步講，即使開發(fā)商真的資金緊張，扛不住了，也不會像任志強(qiáng)說的，很快就剩褲衩了，他的話可能更多地有些調(diào)侃意味。咱們梳理一下前幾年的經(jīng)驗(yàn)，房價進(jìn)入下跌通道后，其實(shí)是有規(guī)律可循的。”周先生這樣說著，給記者畫出了一張樓市降價路線圖。

房價進(jìn)入下降通道的第一個階段是觀望階段，市場表現(xiàn)為量跌價滯。新政策出來后，不僅購房人會觀望，開發(fā)商也會觀望。雙方都繃著，看誰能繃得住。結(jié)果肯定是開發(fā)商先繃不住了，房價就會進(jìn)入下降通道。這個周期有長有短，長的一年多,短的三四個月，今年這輪從觀望到開發(fā)商普降，就將近1年。

第二個階段是量跌價跌階段。價跌的第一塊多米諾骨牌，一般會是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價格入市，原因是這些新盤進(jìn)入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價在技術(shù)上也比較容易操作。之后，如果市場預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開發(fā)商的老項(xiàng)目沒辦法，也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講，二手房的價格是相對堅(jiān)挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個體，除非特殊原因，都不會有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會堅(jiān)持多久，樓市會進(jìn)入全面降價之中。至于降價幅度能有多少，會在哪個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價跌量漲、量漲價升的回暖通道，就要看這個階段市場的博弈情況了。

周先生解釋說，目前北京樓市就處在這個階段，一手房普遍降了，二手房還沒降。需要注意的是，開發(fā)商的普降都是“丟卒保車”的性質(zhì)。只不過對于大公司來說，他的“卒”可能是一個項(xiàng)目；對中小公司來說，他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”后，他可能就不降了。市場還不好，這個過程會反復(fù)。也就是說，開發(fā)商御寒的衣服會一層一層地脫，但除了個別項(xiàng)目，一般不會直接脫到“只剩褲衩”。

第三個階段，開發(fā)商萬一保不住“車”了，也會率先通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對資金困局，一段時間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。最后一步，迫不得已，開發(fā)商才會“一降到底”，那時就有可能真是“白菜價”了。