新房屋價(jià)格指數(shù)：追尋泡沫

在美國(guó)歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫破滅的短短七年后,會(huì)有新一輪的膨脹嗎？由CoreLogic提供的Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)表明，從今年年初至3月底，美國(guó)20個(gè)城市的房屋價(jià)格上漲了11％；當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的兩個(gè)城市——鳳凰城和拉斯維加斯——上漲的幅度已超過(guò)20％。存量房數(shù)量在減少：房屋成交的速度以天來(lái)計(jì)算，而且常常超過(guò)報(bào)價(jià)。在鳳凰城，買(mǎi)房自住的買(mǎi)家和以現(xiàn)金支付投資者發(fā)生激烈的搶房戰(zhàn)斗。美國(guó)人再一次把房地產(chǎn)看作最佳的資產(chǎn)。

要成為泡沫，資產(chǎn)不僅僅只是升值而已，必定是要與其實(shí)際價(jià)值相去甚遠(yuǎn)。就房地產(chǎn)而言，《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志在20個(gè)國(guó)家用房?jī)r(jià)與家庭收入以及房租的長(zhǎng)期平均比值進(jìn)行每個(gè)季度的比較。現(xiàn)在，我們以同樣的方式計(jì)算Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)中20個(gè)大都市地區(qū)的指數(shù)，并獲得一致的判定：在大多數(shù)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)處于或接近其長(zhǎng)期的均價(jià)，沒(méi)有一個(gè)看起來(lái)是泡沫。

無(wú)論是美國(guó)整體，還是在大多數(shù)城市里，售租比（price-to-rent）和房?jī)r(jià)與收入(price-to-income)的比例均處于或接近于25年來(lái)的平均水平（可以肯定的是，泡沫時(shí)期帶動(dòng)較高的平均值，房屋估價(jià)仍然高于在20世紀(jì)90年代）。然而，原因有多種。亞利桑那州、加利福尼亞州、內(nèi)華達(dá)州和佛羅里達(dá)州經(jīng)歷了最大的房地產(chǎn)泡沫；隨著泡沫破滅，當(dāng)?shù)爻鞘械姆績(jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)期平均水平。至于鳳凰城、坦帕（Tempa）和邁阿密上漲的房?jī)r(jià)，也只是恢復(fù)到其長(zhǎng)期的平均價(jià)格。

紐約的房?jī)r(jià)自泡沫時(shí)期上漲以來(lái)，就沒(méi)有下跌多少。與整個(gè)國(guó)家的情況相比，也恢復(fù)得慢一些。就其租金與收入而言，紐約的房屋估價(jià)一直處于持平或略有下降的水平。在首都華盛頓地區(qū)，房屋銷(xiāo)售和90年代后期相比，大約翻了一倍，但這似乎可以用強(qiáng)勁的租金收益和收入來(lái)解釋。受到興旺的房屋租賃市場(chǎng)的影響，舊金山的房?jī)r(jià)也在強(qiáng)勁上漲。

亞特蘭大、達(dá)拉斯、克利夫蘭、底特律從來(lái)沒(méi)有泡沫可言，所有這些城市的房屋估價(jià)處于或低于其長(zhǎng)期的平均價(jià)格。芝加哥的泡沫也相對(duì)溫和，房屋估價(jià)仍然不高。

在丹佛，房?jī)r(jià)又重新達(dá)到了最高點(diǎn)，房屋估價(jià)在其長(zhǎng)期均價(jià)的水平之上。這是以我們的方法算出來(lái)唯一房?jī)r(jià)高昂的城市。但就最近的歷史水平而言，它房屋估價(jià)超出的部分實(shí)在是微不足道。從就業(yè)增長(zhǎng)停滯到更高的房屋貸款利率，有許多原因阻礙房地產(chǎn)復(fù)蘇。但此刻，沒(méi)有一個(gè)所謂破裂的泡沫出現(xiàn)。

（來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng) 歐葉 編輯：王旭泉）