中國日報網環球在線消息：對于中國掌管房地產調控的政府職能部門來說，居民住房的房價究竟漲了多少，始終是一個“極為敏感”的數據。因為它的高低，不僅關系到對現有政府調控政策優劣和行政執行力好壞的評價，而且還直接可能引發國家出臺新的房地產和住房“調控政策”。但最近出現的一系列房價“數據打架”事件，使越來越多的人開始懷疑，中國的房價數據究竟有多少“科學性”和“可信性”；在這些數據沖突的背后，究竟隱藏著什么樣的“真相”。

中國房價的三個矛盾和一個案例

★《中國經濟周刊》特約撰稿人 沈曉杰

中國房價的三個矛盾

近一段時間以來，國內房地產市場出現了一些頗讓人費解的現象：同是政府職能部門，對同一地區的城市房價分析報告，卻作出了兩種截然相反的判斷；而當地老百姓在“一邊說升，一邊說降”的報告面前不知所措的同時，只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價而嘆息；政府職能部門認為城市房價5.5%的漲幅在全世界范圍內都屬“健康”范疇的同時，國家對于房地產的宏觀調控卻仍然進行著。

中國的房價到底怎么了？

矛盾一

官方數據為何“打架”

在今年3月全國“兩會”期間，廣州市市長張廣寧公開發表了降低房價的承諾。同時為了抑制房價，廣州市政府推出了“廣七條”。

4月13日，廣州市國土房管局發布的房地產市場分析報告顯示，3月，廣州“一手房”均價為7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。當地報紙視之為行政手段干預房價的成功范例，并推而廣之，稱“只要政府下決心，就沒有降不下的房價！”

然而僅四天后，由國家發改委發布的《2007年一季度房地產市場運行情況》報告中的數字卻截然相反。這一調查顯示，今年3月，廣州新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%，環比上漲1.2%。

兩組數據公開“吵架”，各方反應一片嘩然。

據廣州當地媒體披露，造成兩組數據差別的直接原因是，廣州市在今年3月的數據統計中首次納入了花都區。該區位于廣州市遠郊，房價較低，自然拉低了統計均價。廣州市國土房管局宣傳處劉處長在接受媒體采訪時澄清，“這只是區域性結構變化，和‘廣七條’等調控措施沒有直接關系。”

據廣州市國土房管局統計，3月廣州中心城區的住宅均價并未顯著下降，成交總量只有35.8萬平方米，減幅達35.5%，占成交總量降至近六成。而此前未列入統計范圍的花都區，其均價只有3759元/平方米，3月成交量達到13.82萬平方米，占總成交量的23%。正是這一“結構性變化”，令廣州市房價在市長“承諾降價”后下降了9%，并與國家發改委公布數據相悖。

顯然，所謂“廣州房價下跌”，只是價格不斷上漲的中心城區的銷售比重下降帶來的“數字成就”。這就好比房價持續數月漲幅居全國之首的北京，如果通過增加順義、懷柔等郊區縣的住房供應量，或干脆將與河北相鄰的地區納入統計范圍，房價也會“下跌”。

矛盾二

“數據”說房價降了老百姓卻感覺房價升了

其實，房價漲還是跌的數據一直以來都缺乏統一說法。

國家統計局在今年1月下旬舉行的第一次“年度經濟形勢發布會”上的統計數據顯示，2006年“全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上年回落2.1個百分點”；盡管有這樣的數據支撐，但新任國家統計局局長在會上對媒體承認，“房價漲幅仍然偏高。”

一面是官方發布的“漲幅回落”的數據，而另一邊，是居住在這70個大中城市的市民仍然感覺到房價在“上竄”。

為什么官方的房價統計數據，會和絕大多數公眾(包括官員自己)的“切身感受”相差的如此之大呢？是統計部門的數據失真，還是公眾的實際感受“錯誤”？

首先必須承認，不少媒體在解讀此次發布會上統計局的房價5.5%的漲幅的時候，都存在一個“誤讀”，把它當作這70個大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房價的漲幅。但如果要嚴格的“摳字眼”就會發現，國家統計局資料并沒有下這樣的“定義”。它只是說“全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%”，對此并未多加解釋。

據了解，在國家統計局的“房屋”概念中，不僅有居民住房，還有大量的“非住房”。這其中，既有辦公用房，也有商業和營業用房，更有工業廠房用房(包括廠房和倉庫)等等。據不完全統計，這些“非住房”占到每年“房屋銷售”的30%左右。

眾所周知，在中國城市的房地產市場中，炒的最熱、房價漲幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半溫不熱”、甚至長年價格不動(如對客商優惠的工業廠房)的“非住房”也“加權”到房價的漲幅的數據之中去，居民最關心的住房的房價漲幅會被拉下多少就可想而知了。

除此以外，就是在“銷售的住房”中，國家統計局的數據不僅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房。現在的大多數城市中，二手房價的漲幅一般低于新建商品住房房價的漲幅。把它并在住房的房價漲幅中，就進一步拉低了房價漲幅的水平。

除了這些“統計口徑”差別外，在房價統計上的“特別”，也造成了住房房價漲幅數據統計上的“失真”。據了解，雖然統計調查部門在統計房價時，對外聲稱要求“同質可比”(及用同一地段、同一樓盤、同一樓層、甚至同一朝向房屋在一定時間內的價格變化作為房價漲跌的依據)，但具體的價格是多少，漲跌如何變化，表格都是由開發商來“填空”的。而開發商在“做帳”上的“能耐”人所共知。

業內人士透露說，一個房地產公司有多套賬本在業內早已不是什么秘密。特別是當房價和利潤的高低，可能直接關系到納稅多少的時候，要想叫開發商規規矩矩的添上真實的房價數據，就等于讓開發商自己給自己套上“上吊”的繩索。尤其是在國家重申要征收土地增值稅之時，要開發商把真實的房價水平和漲幅自己填報到統計局的表格中，就相當于要他們自己為國家稅收多掏更多的“真金白銀”。這些顯然是某些“習慣于”偷稅漏稅、甚至在個人所得稅上也要“賴”上一把的開發商所“難以接受的”的。

一些開發商在自己填報的統計局的有關房地產調查的表格上作價之所以“多有得逞”，在某些方面還要“依賴”于統計方面的有關規定。根據有關統計規定，統計部門對被統計對象提供的資料要盡到“保密”的職責。而這點和國家要求的開發商必須公開商品房成交價的規定正好相反。有了這樣的“保護傘”， 一些開發商就可以更加“肆無忌憚”在房價上按照利益所需進行“編造”。

實際上，除了房價的漲幅因為“掌握”在一些開發商的手里而使其難以保證不“失真”以外，在統計房價時“加權擴大化”也使得房價漲幅的真實水平被打了一個大大的折扣。

據介紹，其他一些國家在統計一個城市或地方的房價時，很多都是用市中心的半徑地段或傳統城市區域來做統計比較的。有一位國內開發商“大佬”自己就承認，“東京在公布房價的時候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內的房價”。而在中國，一些城市雖然也根據離市中心的遠近劃分為多級地段，但在公布房價的時候，從來都是以一個城市為單位進行統計。眾所周知，在大中城市中，隨著市區(主城區)可供開發住房的土地越來越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(也就是過去的郊區縣)。有的大城市主城區內一年新建的商品住房，甚至連該市全年供應的新建商品住房的10%都不到。由于主城區內的新建的商品住房呈現年年遞減之勢，所以不僅一個城市的房價越來越像該市的“新城區”房價，而且“全市的房價漲幅”也因為是“加權在一起”，自然也就被“拉下”了許多。

比如，北京的二環地段內的房價可能一年漲了30%，但由于北京的房價是全部“加權統計”在一起的，而新建的商品住房不僅絕大部分在二環以外，而且其所占的市場比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加權”在一起，就造成當地房價的真實的漲幅被“統計方法”壓低。

除此之外，造成房價漲幅“失真”的另一方面原因，還在于人們誤以為房價的上漲，就是統計部門的統計的“房屋銷售價格”的上漲。

其實這也是兩種不同的概念。統計部門的“房屋銷售價格”，只是統計本年度買賣出去的房屋，但并不包括沒有交易的海量的居民現在居住的存量房屋的升值。比如說，上海的內環內哪怕房屋升值了50%，但由于很少有人買賣該地段的房屋，或者該地段房屋買賣占全市房屋買賣的比例很小，那么這樣的“升值”就基本上很難反映在統計局的“房屋銷售價格”的漲幅上。這也造成統計部門公布的房價漲幅數據，很難體現一個地方房屋價格真實的上漲狀況。

當然，除了在統計方法造成相當多地方的房價數據失真外，還有另外一個人們所不知的因素，也可能是拉低房價漲幅的原因之一。

有房地產方面的研究人員就提出，國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格上漲幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，還有可能把不在房地產市場交易的、定向為領導干部所蓋的超低價“疑似福利房”也“加權”了進去。人們注意到，在國家統計局前幾年的統計年鑒中，專門有一項“城鎮和工礦區個人建房”。這里所謂的“個人建房”，被業內人士普遍認為大多數就是領導干部的和其他特權人士的“疑似福利房”。僅在2004年，在此名下住宅的竣工面積，就高達2.1248億平方米，而同年，全國房地產市場商品住房的銷售面積，也只有3.3819億平方米。由于在國家統計局的統計年鑒中，全國每年“城鎮新建住宅面積”，基本上就等于把每年房地產市場實際銷售的商品住房的面積，加上新竣工的、“非市場”的個人建房的面積。所以人們“按理同推”，懷疑在對全國70個大中城市的房價進行統計時，統計部門也可能同樣把“個人建房”(實際上大多數就是單位所建“特權房”)也算在了房屋的“銷售價格”中。

理由就是，國家統計局對外公布的，是“房屋銷售價格”，并沒有特指是“商品房市場價格”；而個人建房，同樣也包括在“房屋銷售”之中。 根據國家統計年鑒，從2000年-2004年這5年間，全國每年的“個人建房”總盤子就高達2億平方米左右，而它5年間每平方米的“竣工房屋價值”，只是從428元上升到468元左右，5年總共只上漲40元，加在一起5年的漲幅連10%還不到。如此大的“個人建房”“房屋銷售”比例，如此低的房價漲幅，如果真的“加權”在房價指數之中，中國房地產市場真實的房價漲幅，被拉下一半以上也是十分正常的。

矛盾三

“健康”的數據為何還要“宏觀調控”

分析人士稱，也許是因為中國房價漲幅的高低有著巨大的“經濟效能”，能牽涉到很多的“利益角力”，所以，每次一到國家發改委和國家統計局公布全國70個城市的房價漲幅的時候，總是能在社會上掀起不小的“波瀾”。

近日，當國家發改委和國家統計局關于今年3月的“房屋銷售價格同比上漲5.9%，環比上漲0.6%”的“調查數據”公布后，輿論一片嘩然。盡管有媒體稱這個“官方數據”的房價漲幅，已經超過2006年房地產“調控前水平”，但在公眾看來，這樣的數據和他們“切身感受”的房價高漲的實際情況還是存在較大的差距。因為在國家統計局“調查”的這70個城市中，幾乎沒有幾個地方的老百姓會認同他們居住地的房價，一年來的漲幅控制在兩位數以下。甚至在許多市民的直覺中，有相當多的地方，一年的房價漲幅甚至高達20-30%以上。

分析人士認為，房價每年5.5%的漲幅，在全球范圍內都應該算得上是一個“健康”的數據，至少不是一個“病態的市場”。但如果中國的城市居民住房的房價真的如此“健康”，那么中國的房地產市場就無需再“調控”，房價也不會再成為社會的“熱點問題”。

但公眾是生活在現實中，而不是“統計數據”里。來自北京市房地產交易所的消息顯示，2006年僅北京住宅平均銷售價格達8050元/平米，均價同比去年上漲了20%；此外從民間研究機構也傳出消息，2006年北京市中高檔二手商品房成交均價也上升到每平方米7387元，與上年每平方米5804元的成交均價相比上漲1583元，漲幅達27%。

不僅北京如此，全國各地不少大中城市的房價漲幅也都遠遠數倍于國家統計局的“數據”。在廣州，廣州市國土房管局發布的“市場分析”顯示：2006年，“廣州全年住房均價每平米上漲1927元，漲幅達37%”。正是由于房價上漲過快的問題在各地的普遍繼續存在，國家發改委在不久前發布的一份調查報告中稱，由于“部分城市房價仍然偏高，且上漲較快”等原因，“穩定房價調整結構效果不明顯”。

一邊是“權威”統計出來的“健康數據”，一邊又是上下一致公認要“加強調控”的市場。國家統計局局長所遇到的問題，同樣也成為中國數億城市居民迫切想搞清的問題：中國城鎮的房價，究竟漲了多少？

分析人士認為，如果中國城市房價的漲幅真的如國家統計局所公布的那樣，控制在5%的上下，那么，不管是從全球房地產市場發展的經驗來看，還是我國自身的經濟發展歷史來說，這“5.5%的房價漲幅”，算不上什么“問題”。從某些方面來說，它甚至還是一種“房地產市場健康”的標志。

首先，從世界上各國房地產市場的發展來看，5%左右的房價漲幅實在不能劃歸于“不健康”、甚至“非正常”的房地產市場所為。據媒體報道，從上世紀90年代中期以來，伴隨著經濟發展的持續繁榮，美國的房屋價格出現了范圍最廣、持續時間最長的上漲時期。尤其是近5年多來，美國房價的累計漲幅更是達到了50%以上；在房價瘋漲的俄羅斯，房產專家預測2006年全俄各地平均房價將上漲25%~30%，莫斯科甚至會超過50%。統計數據顯示，莫斯科的平均房價在一周內上漲50多美元是一件“很平常的事”；此外，在一些房價漲幅“還算正常”的歐洲城市，比如比利時的布魯塞爾，從2001至2005年這5年時間房價的年均漲幅也在10%上下，房價上漲最快的英國、愛爾蘭和西班牙房價的漲幅都要比這高得多。

這些國家和中國相比，不僅房屋的絕對價格要比中國高得多，而且他們的經濟增長水平也比中國要低得多。在這樣的背景下，如果中國城市居民住房的房價漲幅真的只有人家平均水平(10%左右)的一半(5%左右)，那么政府部門在抑制房價增長上出臺一系列調控的“組合拳”，似乎是“杞人憂天”。

其次用中國經濟發展的“數據”來做進一步的“論證”，人們更會感到“5%左右的房價漲幅”對中國的經濟和百姓的生活實在是“算不了什么”。根據國家統計局公布的材料，2006年中國“全年國內生產總值209407億元，按可比價格計算，比上年增長10.7%，加快0.3個百分點”；在城鄉居民收入上中國的增長速度就更快。按照國家統計局公布的數據，全國城鎮2006年“全年城鎮居民人均可支配收入11759元，比上年增長12.1%，扣除價格因素，實際增長10.4%，加快0.8個百分點”。

既然全國的GDP都增長了10.7%，而且漲幅還提高了0.3個百分點，既然全國城鎮的人均可支配收入也增長了12.1%(實際增長10.4%)，漲幅也高了0.8個百分點”，那么，中國城市的房價“只漲了”5.5%又有什么“不健康”？更何況房價的漲幅比上一年還低了2.1個百分點。在這樣情況下，如果說中國城市居民住房的房價漲幅真的只有5.5%，那么，中國的房地產市場可謂是地地道道的“健康市場”。在這樣“統計數據”下的房地產市場，還有什么“調控”的必要呢？

但事實上，中國近六億的城鎮居民，真真切切的生活在房價飛漲的“水深火熱”之中。在2007年全國“兩會”上，政府工作報告也不再回避，把“居民住房”加到了“解決得不夠好”、“群眾不滿意”的“涉及群眾利益的突出問題”條款之中。

面對房地產出現這種“健康的房價數據”和“病態的真實市場”之間的自相矛盾，大多數人都不會認為是老百姓的“感覺”出了問題，也沒人會以為中央在房地產上采取的一系列調控政策是不對的。既然對“病態的市場”的“診斷”沒有問題，那么人們就不得不對統計部門提供的“健康的房價數據”打上一個大大的問號：這些統計數據究竟能在多大程度上反映中國房地產市場的真實一面？對于規范發展中國的房地產市場，這些“健康數據”又能提供什么樣的指導作用？