南京房價曾創下2小時漲1200元的紀錄

★《中國經濟周刊》特約撰稿人 沈曉杰

有人或許認為，中國房地產市場、特別是有關房價漲幅上的“數據失真”，只是一種“理論推測”，在現實中并不一定存在。

“那就看看南京的房價吧。”有人這么說。

南京，在房地產方面屬于經常在全國“出新聞”的“典型城市”，也是國家統計局統計的70個城市中的“重點城市”之一。

根據國家發改委和統計局最近發布的《2007年 3月份70個大中城市房屋銷售價格指數報告》顯示，今年3月份，南京市房屋銷售價格只比去年同期增長了6.1%，其中“新建商品住房”也只上漲6.8 %。

2小時房價上漲1200

據南京當地媒體報道：“從年初(注：指今年年初)到現在，南京房價芝麻開花節節高”，“不太精確的統計就是，半年時間房價又漲了近千元每平方米”(注：按照官方統計的南京市商品住房平均房價計算，也就是說該市僅半年的漲幅就已高達25%左右)。甚至在南京“新城區”江寧的一個樓盤，上午的價格還是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“創造”了2小時每平方米房價暴漲1200元的“神奇記錄”。據媒體報道，在不久前舉行的南京市房產春交會上，“參展的近40個樓盤，均價大多在7000元/平方米以上，均價在4000元/平方米以內的已不超過5家”。而就是在今年初，南京市有關部門公布的該市平均房價還只是4000多元。

面對南京房價的如此暴漲，曾經有媒體用“南京房價漲成‘傳奇’”來形容。連該市房管部門的負責人在看了國家發改委和統計局公布的南京房價漲幅的數據后也不得不說：“國家發改委的數據具有一定的滯后性。”盡管這位“局內人”只承認“南京房價已經出現加速上漲的勢頭”，并未給出具體的漲幅，但南京當地房地產的業內外人士都知道，在南京重點區域“銷售火爆的主流樓盤”，“半年以來的價格上漲幅度，幾乎都高于30%”。

實際上，房價數據“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老問題。南京這幾年房價走勢情況，也可以為此佐證。

根據南京市統計局的一份報告，在“十五”期間(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房銷售價格“累計上漲44.7%，年平均增長7.7%”。據媒體報道，該市房管局官員稱，這幾年南京房價年均漲幅3%左右。

根據《南京日報》在2003年5月的報道，當時，該市“每平方米均價，城中(指南京市的老城區)逼近5000元”。 到了2006年10月，該市一家有著南京市房產局背景的房地產研究機構對外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產市場報告，其中商品住宅的“銷售均價已經達到9631元/平方米”。實際上，由于“城中”的概念在不斷擴大，2003年所指的“城中”區域現在的房價，現在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2萬元。這不僅意味著，南京的普通家庭要在老城區買上一套小康標準(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百萬元的巨資，房價收入比高達20以上(根據該市統計數據推算，南京市城市家庭年收入的中位數為5萬元左右。百萬巨資相當于這些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得)，而且也真實地表明，在南京傳統的市區內，3年多的時間內，房地產市場的商品住房的房價就漲了一倍，年漲幅高達30%左右。

2006年十月下旬，南京市建委、房產局等5部門聯合舉辦的“南京房產新政政策解讀會”上，南京市房管局長表示：“前5年內，南京房屋平均價格年均漲幅3%左右，比較平穩”。在10月底，江蘇省建設廳又根據南京市提供了資料對外公布，1～9月份南京市市區商品房(注：不含政策性商品房)平均成交價格為每平方米4255元。

“市區面積”讓房價下跌

那么，為什么市場上隨處可見每平方米上萬元高房價的同時，一些職能部門的官員卻稱房屋均價為4000多元呢？關鍵是不斷擴大統計口徑上的“市區面積”。

房價增長統計及縱向比較是否準確的一個基本前提，就是相同區域的住房相比。但隨著這幾年城鄉區劃的調整，行政轄區概念上的市區也已調整得越來越大。因此有人認為這正好為某些官員在房價漲幅上的“數字游戲”提供了“舞臺”。

在南京市，僅在2002年的南京江北行政區劃調整中，南京市區面積就由當時的2598平方公里擴大到4737公里。一次調整就把市區的面積擴大了近1倍。而那些過去還屬郊區縣的“江北新市區”，當時的商品房價每平方米僅1000多元，只有當時“正宗市區”每平方米四五千元房價的幾分之一。這樣一來，擴大后的“市區房價”自然而然的就“大幅下降”，房價的漲幅也就“水到渠成”的被大大壓縮。

除了直接把過去的郊縣通過新的行政區劃調整為“市區”外，在現在“新市區”的規劃調整擴充中，把房價及漲幅“做下去”常用的另外一種做法就是把原來的郊區縣重新劃并到老城區中。這樣使得老城區的房價也被“綜合平衡”了下來。如在“南京市網上房地產”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業和下關這六個主城區的房價，分別只有5900-8400元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠。其原因就在于這些掛在“老城區”名下的新建商品住房，絕大多數都是建在居民習慣中的“郊區郊縣”上。此外，在南京的市區房價統計表上，過去統計全市“平均房價”時，“非主城區”的“五縣四郊”只有2-3個區的房價統計在“市區房價”中。現在經過一系列的“調整”后，南京市僅僅還剩下兩個高淳、溧水這兩個邊遠的郊縣商品房沒有被統計在“市區平均房價”中。這樣一來，不僅南京市區高房價被過去還屬郊區縣的低房價大大“稀釋”，全市的“平均房價”達到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房價的漲幅也被“控制”在極低的幅度之下。

“新市區”拉低房價指數的“最大貢獻”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數都是建在“新市區”。據媒體報道，南京市某房地產研究機構的市場分析表明，在南京市2006年預計新增的878萬平方米商品房中，作為“新市區”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區的河西也占到新增量的17%左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區的“新增邊緣市區”，整個南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非傳統城區”。據南京日報報道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2萬多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。

期待統計科學性

正是由于南京市的新建商品住房絕大多數都是在新市區，也正是由于新建商品住房在新老城區的比例差別是如此之大，因此，可以得出如下判斷：官方統計口徑中的“南京市區新建商品住房”，基本上就是南京市“新市區”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房價”，基本上就等于南京市“新市區”(也就是過去的郊區縣)“新建商品住房平均房價”。由于這些“新市區”住房所占比例的越來越大，不僅使統計報表上的南京市平均房價能夠“低”到每平方米4200多元的“驚人地步”，而且也使得南京房價的漲幅也被“控制”在“健康”的水平。

但這樣的“官方統計”雖然“拉低”了全市的房價水平和漲幅，但它不僅無法掩蓋老城區房價的漲幅，同樣也掩蓋不住“新市區”房價的暴漲。就拿南京的江北市區來說，3—4年以前，這里的房價每平米還只有1000多元，但現在這里房價已經高漲到3000-4000元左右；同樣是在南京的仙林新區，房價也由前幾年的2000元左右，一下子暴漲到現在的5000-6000元，甚至更高。在這些占據“市區”新建商品住房絕對主力的“新市區”，房價的漲幅顯然也不是每年增加百分之幾。

其實，南京的情況在全國各大中城市都極為普遍。在現在的政策下，不管是原來的老城區，還是剛建的新市區，就同一區域的居民來說，這幾年房價的漲幅度，已經到了讓普通百姓越發難以承受的“驚人地步”。從市民的切身感受來說，各自居住區域的房價的真實漲幅，遠遠超過了官方統計數據中的百分之幾的水平。其實，不僅是買房者，即使是開發商和房屋中介，也無法把官方的“平均房價”和“房價的平均漲幅”當作經營依據。如果真的拿“官方的數據”當作買房的“參照系”的話，人們可能永遠也買不到房。

也正是因為如此，所以當媒體要求廣東省統計局副局長解釋為什么統計局和房地局的房價數據會出現“打架”時，這位“官方統計”的“發言人”不得不承認，由于我國房地產“一直沒有形成規范的價格表達方式，沒有價格統計體系來產生平均價格”。

房價數據的“打架”，使得統計局的官員不得不說出了“實話”。公眾在“數據打架”中終于明白，中國房地產市場“房價”及其“漲幅”的各種“統計數據”，之所以與公眾感受不同，甚至難以被公眾認可，是因為既有統計口徑的不一致，也有統計本身的不科學；而對于國家發改委和國家統計局等職能部門來說，如何提高和規范統計的科學性，已成當務之急，因為他們發布的統計數據，不僅事關百姓的購房選擇和導向，同時，更是學者、專家和決策層制定宏觀調控的依據。（來源：中國經濟周刊）