美元下跌加劇房地產泡沫？

今年夏天美國爆發的次級債危機使其整個房地產行業陷入低迷，而且火速波及到美國金融業的各個領域，并進一步向國際資本市場蔓延，引發了全球經濟的動蕩。美國房地產危機和中國市場的關聯，引人關注。

《環球人物》：美國的這場危機對中國房地產市場有影響嗎？

謝國忠：美國次級債危機還沒有結束，明年美國的經濟情況可能會更糟糕，美元對人民幣匯率還會下跌，這樣會引起中國房地產泡沫的加劇。次級債危機對中國的房地產其實是推波助瀾，因為大量美元資產會從美國轉移出來，中國就是他們最重要的一個目的地。

《環球人物》：美國的次級債危機中，有什么是值得我們引以為戒的？

謝國忠：次級債危機告訴我們，住房按揭貸款不會永遠是優質資產。但我覺得中國的問題還不在于房貸，因為房貸總體規模并不大。真正需要引起重視的是開發商囤地造成的資金沉淀。如果國家宏觀政策有變化，地價往下掉70%或者80%都有可能，到時銀行貸給開發商的錢就可能收不回來。

《環球人物》：十年前您曾經準確地預測了香港房價的下跌，香港和內地的情況有可比性嗎？

謝國忠：15年前美國出現銀行危機，銀行大幅度減息，由于香港的貨幣和美元一直保持固定匯率，這就引起國際熱錢大量流向香港，從而使他們的房地產大幅度上升。但是美元到1995年就從谷底開始反彈，美國的IT業成為經濟增長的亮點，很多資金又重新回流。當時香港的樓市靠著銀行借貸又維持了一年，但市場最終不可持續。外來資金的退出，使房地產資金鏈條斷裂了，樓市也就還原了實際價值，最終房價下跌了75%，這是一個很痛苦的過程。

內地房地產市場和香港在某些方面有點相似。比如，那時香港房產均價每平方米到了10萬港元，而香港人均工資不過1.5萬港元，一平方米的價格就相當于七八個月的工資了。現在，內地有些地方也有類似的情況，但從整體上看所占的比例并不大，所以中國整體的房價比香港要低一些。另外，因為經濟增長速度比香港要快，所以內地房地產的泡沫還沒有到香港當年那個程度。

《環球人物》：目前中國房地產市場是不是跟日本上世紀七八十年代很相似？日本的房價從1997年往后的8年里下跌了60%。2005年日本經濟緩慢恢復，但房價還是繼續下跌了5%。中國會出現類似的情況嗎？

謝國忠：那要看美元什么時候反彈。亞洲國家的房地產市場調整幅度一般會較快，一年下調30%都不稀奇，香港在上世紀90年代即便小幅度的調整也在30%。中國樓市要出現大調整，需要等到美元持續上升一段時間以后，這就是很遠的一件事了。美國房價的調控比較緩慢，現在一年才下降5%到6%，已經引起社會很大的問題了。而中國和美國不一樣，中國還是一個資本順差較多的國家。政府可以利用手中的資金去刺激經濟，比如造廉租房。所以即使房價大幅下跌，中國也有機會、有能力去持續刺激經濟增長。（來源：《環球人物》 編輯：肖亭）